Košice – Cena nových bytov na Slovensku vyvoláva čoraz viac otázok. Trojizbový byt v novostavbe v Košiciach môže dnes stáť aj 339-tisíc eur. Realitný maklér Štefan Klapko sa rozhodol vysvetliť, ako takáto cena vzniká. Na modelovom príklade výstavby bytového domu tvrdí, že významnú časť ceny si berie štát prostredníctvom daní, poplatkov a byrokracie.
„Keď sa pozrieme na čísla, možno zistíme, že najväčší developer na Slovensku nie som ja,“ píše Klapko v príspevku, v ktorom rozoberá ekonomiku hypotetického projektu bytového domu v Košiciach.
Modelový projekt: 50 bytov za takmer 17 miliónov
Klapko si predstavil modelový projekt bytového domu so 50 trojizbovými bytmi o výmere približne 70 m². Ak by každý z nich stál 339-tisíc eur, celkové tržby developera by dosiahli približne 16,95 milióna eur s DPH.
„Na Facebooku by teraz prišlo: developeri sa topia v zlate. Tak poďme sa pozrieť, kto sa v ňom topí naozaj,“ uvádza.
Podľa jeho výpočtov by developer po zaplatení DPH, nákladov a dane zo zisku skončil so ziskom približne 2,1 milióna eur, čo predstavuje asi 15-percentnú maržu.
Pozemok, projekty a povolenia
Projekt sa začína nákupom pozemku. V modelovom prípade ide o staršiu budovu na pozemku s rozlohou 2000 m².
„Developer kúpi starú budovu za milión eur. Ešte nič nestojí, ale už to stojí milión,“ opisuje.
K tomu treba pripočítať búracie práce a projektovú dokumentáciu. Len príprava projektu – architekti, statici, dopravní inžinieri či geológovia – môže stáť 300- až 400-tisíc eur.
„Ak by existovala olympiáda v zbieraní pečiatok a povolení, slovenskí developeri by vyhrali zlaté medaily,“ dodáva.
Ďalšie články
Dlhé povoľovanie a námietky
Podľa Klapka patrí medzi najväčšie problémy dlhé povoľovanie stavieb, ktoré môže trvať roky a často ho komplikujú námietky susedov.
Niektoré z nich opisuje aj s dávkou humoru. Jedna z nich napríklad tvrdila:
„Vaša stavba naruší prirodzený tok zemských energií a vytvorí lievik, ktorý bude odsávať pozitívnu čchi z mojej záhrady.“
Daň za rozvoj a náklady na výstavbu
Ďalším nákladom je daň za rozvoj, ktorú vyberajú samosprávy. V Košiciach predstavuje približne 35 eur za meter štvorcový, čo v tomto prípade znamená asi 175-tisíc eur.
„Poplatok za rozvoj je v podstate len predražené vstupné pre primátora,“ píše ironicky Klapko.
Najväčšou položkou je samotná výstavba. Podľa jeho odhadu sa náklady pohybujú približne 1600 až 1700 eur za meter štvorcový, čo predstavuje asi 8 miliónov eur.
Dane a financovanie
Projekty sa zvyčajne financujú kombináciou vlastných zdrojov a bankového úveru. V modelovom prípade Klapko odhaduje náklady na úroky a poplatky na približne milión eur.
Ďalších asi 500-tisíc eur môžu stáť náklady na manažment projektu, právne služby, marketing a predaj bytov.
Kto zarobí najviac
Celkové náklady projektu podľa jeho výpočtu dosahujú približne 11,1 milióna eur.
Z predajnej ceny bytov však ide štátu 23-percentná DPH, čo predstavuje približne 3,17 milióna eur. Po zaplatení dane zo zisku developerovi zostane približne 2,1 milióna eur.
„Štát totiž na tom istom projekte zarobí cez 3,7 milióna eur na DPH a rôznych daniach,“ tvrdí Klapko.
Prečo sú byty také drahé
Podľa Klapka je za vysokou cenou bytov kombinácia viacerých faktorov:
- zdĺhavé povoľovacie procesy
- vysoké dane a poplatky
- náklady na financovanie
- rast cien stavebných materiálov
„Za cenou 339-tisíc eur nie je len betón. Je tam päť až šesť rokov čakania, desiatky inštitúcií a milióny v daniach pre štát,“ píše.
Čo by mohlo ceny znížiť
Ako možné riešenia uvádza:
- zrýchlenie povoľovania
- zníženie DPH na nové bývanie
- zjednodušenie byrokracie
- podporu výstavby bytov
„Ak chceme lacnejšie byty, musíme prestať trestať výstavbu,“ dodáva.
